【案   由】房屋买卖合同纠纷。
      【案情简介】
       原告：曾某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。
       被告：张某，男，汉族，身份证住址江苏省扬州市邗江区。
       委托诉讼代理人：24新澳门原料大全律师。
       2024年2月4日，原、被告通过深圳市XX房产交易有限公司的介绍，就买卖“深圳市罗湖区XX苑X栋”房屋(下称“案涉房屋”)事宜签署了《深圳市商品房买卖合同》(下称“案涉合同”)。案涉合同第三章第二条约定“本商品房转让总价款为人民币2800000元”,案涉合同第三章同时亦约定了定金及支付时间以及购房款支付的有关安排。在合同签署后，被告未按照合同约定向原告支付定金，亦未支付购房款。被告因个人原因违约，导致案涉合同无法继续履行。2024年4月3日，原告委托代理人刘某向被告发送了《解除合同通知》,通知其案涉合同即告解除。原告认为，双方签署的案涉合同合法有效，因被告的违约行为导致案涉合同无法履行，被告应当按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益向法院提起诉讼，诉讼请求如下：
       一、请求法院确认原、被告双方签订的《深圳市商品房买卖合同》已于2024年4月3日正式解除；
       二、请求被告向原告支付违约金人民币56万元；
       三、请求被告向原告支付律师费人民币2万元；
       四、本案诉讼费用由被告承担；
       以上金额合计人民币58万元。
       被告张某辩称，一、况且涉案商品房买卖合同主合同是定金合同，定金未交付，主合同以及定金罚款均未成立，况且涉案主合同的违约条款都是留空，并未约定有违约责任。主合同未成立，补充的《交易节点确认书》也不成立，且确认书中的补充约定第一点违约责任指违反“合同”的约定情况下的违约责任，《交易节点确认书》并未约定支付定金的义务，因此，该违约条款不包括未付定金的违约责任，该条款也未经提示、不利于被告的格式条款，不能做出不利于被告的解释。根据《民法典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立”。本案被告未支付定金，涉案主合同未成立。尤其是第十五条“有根本违约行为导致合同目的不能实现的，可要求解除合同并选择定金罚则或要求违约方支付本商品房转让总价款/%(留空)的违约金。”该定金罚则并未成立。补充的《交易节点确认书》是在2024年2月4日下午签订主合同之后，当天晚上时间很晚。被告在很混乱的现场情况下另行签订。《交易节点确认书》中并未约定支付定金的义务，当中补充约定第一点违约责任未涵盖未付订金的违约责任，中介及原告未尽提示格式条款义务，不能做出不利于被告的解释。二、退一步，合同不能履行的原因在于原告隐瞒涉案房屋与震惊全国的凶杀案案发凶宅同一栋楼事实的欺诈被告行为。被告在签订合同之日后2日内，2024年2月6日，发现被原告以及中介欺诈，他们故意隐瞒了涉案房屋与震惊全国的凶杀案案发凶宅属于同一栋楼上下楼的凶宅事实，当天通过中介向原告提出不要房子。其中，结合被告证据3,原告在2012年的与涉案房屋相关的赔偿案件，证明其明知涉案房屋与前述“四女碎尸案”同一栋楼的事实。原告也因此相关的盗窃案索赔高达22万元的赔偿，最终法院仅支持5000元。三、安宁权是受《民法典》保护的公民的基本权利，基于被欺诈的事实，被告无需向原告支付违约金。首先，涉案房屋位于凶宅同一栋楼的事实，严重影响被告及其家庭的内心安宁，被告已发现被欺诈的事实，还要继续高价购买、居住于此，是违背常理和普通老百姓的最朴素意愿的，被告提出解除合同合理、合法。其次，原告违反《民法典》第一百四十八条的规定，以欺诈手段，使被告在违背真实意思表示的情况下签订了涉案房屋买卖合同，涉案合同可以撤销。四、本案中，被告签订合同第二日(即约定支付定金期限之前)告知原告不要房子，涉案合同没有办理网签，且原告很快将涉案房屋以更高价格卖出，原告不存在损失，其要求高达56万元的违约金无事实依据。首先，涉案合同签订于2024年2月4日，被告在签订合同后第二天2月6日就提出解约，涉案合同没有办理网签，对于原告寻找新买家毫无影响。其次，根据新买家的微信记录，2024年4月4日，原告以285万元的价格将涉案房屋卖给新买家，超过2024年2月与被告签订合同时280万元的价格，原告并未损失。五、律师费并非是必要发生的费用，本案合同不能继续履行的原因在于原告。被告因原告的行为也聘请律师产生了律师费，原告关于律师费的诉讼请求不应得到支持。
      【争议焦点】
       被告是否需要承担违约责任？
      【处理结果】
       广东省深圳市罗湖区人民法院受理此案，法院认为：
       本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的房屋买卖合同依法成立，合法有效。被告以案涉房屋为凶宅，原告存在欺诈为由抗辩。对此法院认为，“凶宅”的一般性理解是房屋内发生非正常死亡事件。对于凶宅不能过度解读，普遍认为凶宅是仅限于发生非正常死亡事件的房屋内部，不能扩大至整栋楼。从本案的实际情况看，原告所出售的房屋在25楼，发生凶杀案的房屋在15楼，而且该事件已经过去十多年。原告所出售的房屋不是凶宅，被告以原告出售的房屋与凶宅同一栋楼为由认为原告存在欺诈、合同可撤销的理由不成立。被告拒不履行合同，是违约方，原告以被告违约解除合同及要求被告承担违约责任的理由成立。
       关于违约责任，原告请求被告按照合同的约定按交易总价的20%承担违约赔偿。根据民法典第五百八十五条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。在本案中，原告解除合同后以成交价2770000元出售案涉物业，并委托律师支付律师费2万元。根据本案原告因被告违约受到的实际损失，同时合同约定违约金属于惩罚性条款，法院酌情确定违约金为总价款的5%,即被告应支付原告违约金140000元，被告应赔偿原告律师费损失20000元。原告的其他诉讼请求，法院依法予以驳回。
       最终，法院判决如下：
       一、原告曾某与被告张某双方签订的《深圳市商品房买卖合同(二手房)》于2024年4月3日解除；
       二、被告张某应在本判决生效后十日内支付原告曾某违约金140000元；
       三、被告张某应在本判决生效后十日内赔偿原告曾某律师费损失20000元；
       四、驳回原告曾某的其他诉讼请求。
       案件受理费4800元，由原告负担3300元，被告负担1500元。
      【案例评析】
       本案系房屋买卖合同纠纷。违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       本案中，国晖律师仔细分析案情后认为，以原告出售的房屋与凶宅同一栋楼为由认为原告存在欺诈、合同可撤销的理由很大概率会被驳回，不如集中精力去争取降低违约金数额，最大限度减少经济损失。最终，在国晖律师的代理下，为委托人张某减少了42万元的经济损失。
      【相关规定】
      《中华人民共和国民法典》
       第五百七十七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
       第五百八十五条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
       约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
      《中华人民共和国民法典》第585条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
       最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释第65条　当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失。恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。

      【本案例根据国晖律师事务所(2024)粤晖民字第1274号档案编写】